任志强:中国的房地产市场 不可能会发生根本性变化

博鳌21世纪房地产论坛第17届年会活动第二天现场,因为航班延误、行程安排等原因,原华远地产董事长、阿拉善SEE生态协会第五任会长任志强虽未能亲临现场,但仍然认真地录了音频以及制作PPT与到场分享他关于“市场的变化问题和可能发展的趋势”看法,他认为,中国房地产不可能会发生根本性变化。

观点一:中国房地产不可能会发生根本性变化

什么是充分的市场?当国际上评价中国是不是市场经济的时候有很多定义。我们俗话说,顾客是上帝,假定我们的政策对顾客有很多限制性条件,那么这一定不是一个充分的市场。

影响市场的主要因素,一个是国家基本体制制度问题,一个是宏观、一个是微观。中国不能用西方市场经济国家的经验来进行对比和套用,是因为我们的制度条件不同。判断一个不完全市场的趋势,要从多方综合分析,不能只看单一因素的影响而忽略了其他。

就国家体制制度而言,最重要的是土地制度,在这样一种政府决定土地资源配置的情况下,中国的房地产市场,不可能会发生根本性的变化。

观点二:目前金融制度没有房产基金产品

从户籍制度来看,住房已经成为落户的条件,所以我们在限购的城市中,可以看到限购政策大多数是以户籍为基本条件,反之,你要想获取城市的资源,就至少要拥有城市的户口。

我们的金融制度中没有房产基金产品,它的作用是从个人买房变成用基金来分享城市化的红利。目前的情况,很多人去投资房子,是因为没有房产基金去共享。

所以有钱付首付和付利息的人就可以买房投资,而无钱付首付或者付利息的人,也没有办法用资金的方式去分享,就造成了一个巨大的投资市场,假定基金发达就可能不会有这样一个以住房为直接目标的投资市场,就会变成以基金方式来共同投资的一个市场。

观点三:租赁市场还是有一定困难

许多城市在谈住房租赁问题,尤其是一些大城市,但是如果没有社会化的住房租赁,高地价、净地价而形成的租赁市场一定是高租金的。

德国允许大家私人买房,但有政策支持让你把房子交给住房合租社用于出租的时候是免税的,所以它会有较高的收益,如果中国不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品,那么这个租赁市场还是有一定困难。

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